不動産の仕事をするには免許が必要です。でも、どんな場合に免許が必要で、どんな場合は不要なのか、意外と複雑です。今回はそこをわかりやすく整理します。
こんにちは、元外構工事の職人から宅建一発合格を果たした管理人です。今回は宅建業法の基本中の基本、「免許制度」について解説します。
宅建業とは何か
そもそも「宅建業」とは何でしょうか。
宅建業とは、宅地または建物の売買・交換・賃貸借を業として行うことです。
ポイントは「業として」という部分です。これは不特定多数の人に対して、反復継続して取引を行うことを意味します。
免許が必要なケース・不要なケース
ここが試験でよく問われるポイントです。
免許が必要なケース
- 自分の土地を何度も分割して売る
- 他人の不動産の売買を代理・媒介する
- 不動産会社として賃貸物件を仲介する
免許が不要なケース
- 自分が住むために不動産を買う
- 国や地方公共団体が取引する場合
- 自分所有の不動産を自分で賃貸する（大家さん）
特に「大家さんは免許不要」というのは試験でよく出るポイントです。自分の物件を自分で貸すだけなら宅建業にはあたりません。
免許の種類：大臣免許と知事免許
宅建業の免許には2種類あります。
国土交通大臣免許
2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合
都道府県知事免許
1つの都道府県にのみ事務所を設置する場合
つまり、大阪府だけに事務所があれば「大阪府知事免許」、大阪府と東京都に事務所があれば「国土交通大臣免許」になります。
注意点として、免許の種類は業務範囲とは関係ありません。知事免許でも全国で業務を行うことができます。
免許の有効期間と更新
宅建業の免許の有効期間は5年です。
有効期間が満了する前に更新手続きが必要で、更新を忘れると免許が失効してしまいます。更新の申請は有効期間満了の90日前から30日前までの間に行う必要があります。
この「5年」と「90日前から30日前」という数字は試験でよく問われるので覚えておきましょう。
試験でよく出るポイントまとめ
- 「業として」＝不特定多数に反復継続して行うこと
- 大家さん（自己所有物件の賃貸）は免許不要
- 国・地方公共団体は免許不要
- 2つ以上の都道府県に事務所→大臣免許
- 1つの都道府県のみ→知事免許
- 免許の有効期間は5年
- 更新申請は満了90日前〜30日前
免許取得の流れ
実際に宅建業の免許を取得するにはどのような手続きが必要なのでしょうか。
① 申請書類の準備
免許申請書や誓約書、事務所の写真など必要書類を揃えます。
② 申請先への提出
知事免許は各都道府県、大臣免許は国土交通省へ提出します。
③ 審査
提出後、審査期間はおおむね30〜90日程度かかります。
④ 免許通知の受領と営業保証金の供託
免許通知が届いたら、営業保証金を法務局に供託してから営業開始となります。営業保証金の額は主たる事務所で1,000万円、従たる事務所1か所につき500万円です。
この営業保証金の金額も試験でよく出題されるので合わせて覚えておきましょう。
まとめ
免許制度は宅建業法の入口となる重要テーマです。「誰が免許を必要とするか」「大臣免許と知事免許の違い」「有効期間と更新」の3点を確実に押さえておきましょう。
次回は「宅建士の登録と証明書」について解説します。一緒に学んでいきましょう！
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