こんにちは。外構工事の現場を離れて、今日もパソコンに向かっている元職人です。今回のテーマは「媒介契約の規制」、特にレインズ（指定流通機構）への登録義務と業務処理状況の報告義務です。数字が多くてゴチャゴチャしやすい分野ですが、表にまとめれば怖くありません。一緒に整理していきましょう。
問題１（令和2年10月問29）
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の住宅の売却の媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア Aは、Bとの間で専任媒介契約を締結し、所定の事項を指定流通機構に登録したときは、その登録を証する書面を遅滞なくBに引き渡さなければならない。
イ Aは、Bとの間で媒介契約を締結したときは、当該契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。
ウ Aは、Bとの間で専任媒介契約を締結するときは、Bの要望に基づく場合を除き、当該契約の有効期間について、有効期間満了時に自動的に更新する旨の特約をすることはできない。
エ Aは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結したときは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。
正しいものはいくつあるか？1. 一つ2. 二つ3. 三つ4. 四つ
解説
ア（正しい） 専任媒介契約を締結してレインズに登録すると、指定流通機構から登録を証する書面（登録済証）が発行されます。宅建業者はこの書面を遅滞なく依頼者に引き渡す義務があります（宅建業法34条の2第6項）。「引き渡す」義務であり、単に見せるだけでは足りません。
イ（正しい） 媒介契約書（34条書面）には、その契約が標準媒介契約約款に基づくものかどうかを記載しなければなりません（同施行規則15条の9第4号）。これは一般・専任・専属専任のどの契約形態でも共通です。
ウ（誤り） 専任媒介契約の自動更新は、依頼者の要望があっても一切認められません（同法34条の2第4項、第10項）。「Bの要望に基づく場合を除き」という書きぶりは、まるで例外があるかのような誤った印象を与える引っかけです。更新は依頼者からの「更新したい」という申出があって初めて可能になります。
エ（正しい） 専属専任媒介契約の業務処理状況の報告は、1週間に1回以上です。専任媒介契約（専属専任でないもの）は2週間に1回以上、一般媒介契約には報告義務そのものがありません。
正解：ア・イ・エの三つ → 肢3
覚えるポイント：契約形態別の比較表
| 項目 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|---|
| レインズ登録義務 | なし（任意） | あり（7日以内） | あり（5日以内） |
| 登録証の引渡し義務 | なし | あり（遅滞なく） | あり（遅滞なく） |
| 業務処理状況の報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 有効期間の上限 | 制限なし | 3ヶ月 | 3ヶ月 |
| 自動更新の特約 | 制限なし | 不可（例外なし） | 不可（例外なし） |
※登録・報告の日数には宅建業者の休業日を含みません。
関係図（簡易）
売主B ──媒介契約締結──▶ 宅建業者A │ ├─(専任・専属専任の場合)登録──▶ 指定流通機構（レインズ） │ └─登録証を交付──▶ 売主B
問題２（令和3年10月問38）
宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業者BからB所有の建物の売却を依頼され、Bと一般媒介契約（以下「本件契約」）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反しないものはいくつあるか。
ア 本件契約を締結する際に、Bから有効期間を6か月としたい旨の申出があったが、AとBが協議して、有効期間を3か月とした。
イ 当該物件に係る買受けの申込みはなかったが、AはBに対し本件契約に係る業務の処理状況の報告を口頭により14日に1回以上の頻度で行った。
ウ Aは本件契約を締結した後、所定の事項を遅滞なく指定流通機構に登録したが、その登録を証する書面を、登録してから14日後にBに交付した。
エ 本件契約締結後、1年を経過しても当該物件を売却できなかったため、Bは売却をあきらめ、当該物件を賃貸することにした。そこでBはAと当該物件の貸借に係る一般媒介契約を締結したが、当該契約の有効期間を定めなかった。
違反しないものはいくつあるか？1. 一つ2. 二つ3. 三つ4. 四つ
解説
ア（違反しない） 一般媒介契約には有効期間の規制がありません。3ヶ月ルールが適用されるのは専任・専属専任媒介契約だけです。当事者間で自由に決めてよく、依頼者からの6ヶ月希望を業者側が3ヶ月に短縮しても問題ありません。
イ（違反しない） 一般媒介契約には業務処理状況の報告義務そのものがありません。義務がない以上、口頭で14日ごとに報告しても違反にはならず、むしろ丁寧な対応と言えます。
ウ（違反しない） 一般媒介契約はレインズ登録が任意です。登録が任意である以上、登録証を交付する義務も発生しません。交付が14日後になっても宅建業法違反にはなりません（専任媒介契約であれば「遅滞なく」交付義務があるため話は別です）。
エ（違反しない） 媒介契約書（34条書面）の作成・交付義務は「売買・交換」の媒介についてのものであり、「貸借」の媒介には適用されません。したがって賃貸の一般媒介契約で有効期間を定めなくても宅建業法違反にはなりません。
正解：ア・イ・ウ・エの四つ、すべて違反しない → 肢4
よくある勘違い
- 「一般媒介契約だからレインズ登録は禁止」ではありません。任意で登録することは可能です。義務がないだけです。
- 「専属専任媒介契約＝1週間、専任媒介契約＝2週間」の報告頻度は超頻出の数字。語呂合わせでも何でもいいので確実に暗記しましょう。
- 依頼者が宅建業者であっても、媒介契約に関する規制（登録・報告・有効期間）は一切緩和されません。相手が業者だから特別扱い、という選択肢は基本的に誤りの合図です。
- 「Bの要望があれば」「依頼者の承諾があれば」という書きぶりで自動更新や規制の例外を匂わせる問題文は要注意。専任媒介契約の自動更新は例外なく不可です。
まとめ
媒介契約の規制は、一般・専任・専属専任の3つの契約形態ごとに「登録義務」「報告義務」「有効期間」がどう変わるかを整理すれば得点源にできる分野です。特に登録・報告の期限と頻度の数字は、他分野との複合出題でもよく狙われるので、表で覚えておくと安心です。
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