こんにちは。現場でも「契約書に書いてあるかどうか」でトラブルの明暗が分かれるのを何度も見てきた、元外構職人の管理人です。宅建業法の37条書面も、条文だけを暗記しても本番では対応しきれません。今回は必要的記載事項と任意的記載事項の区別が問われる応用問題を、令和2年10月問33と令和1年問34の2問でじっくり見ていきましょう。
今回のテーマ：37条書面の「記載事項の区別」に強くなる
前回の㉞では35条書面（重要事項説明）の応用を扱いました。今回はその対となる37条書面（契約書面）です。試験では、以下のような区別を正しく把握しているかが繰り返し問われます。
- 必要的記載事項：定めの有無にかかわらず必ず記載する事項（当事者・物件の表示・代金・引渡し時期など）
- 任意的記載事項：定めがある場合にのみ記載する事項（損害賠償の予定、租税の負担など）
- 35条書面（重要事項説明）と37条書面（契約書面）で、記載事項が異なる項目がある
問題１（令和2年10月問33）
宅地建物取引業者Ａが宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- Ａが媒介により建物の貸借の契約を成立させたときは、37条書面に借賃の額並びにその支払の時期及び方法を記載しなければならず、また、当該書面を契約の各当事者に交付しなければならない。
- Ａが媒介により宅地の貸借の契約を成立させた場合において、当該宅地の引渡しの時期について重要事項説明書に記載して説明を行ったときは、その内容を37条書面に記載する必要はない。
- Ａが自ら売主として宅地建物取引業者である買主と建物の売買契約を締結した場合、37条書面に宅地建物取引士をして記名させる必要はない。
- Ａが自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合、代金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合における当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置については、37条書面に記載する必要はない。
解説
選択肢1：正しい
「借賃の額・支払時期・支払方法」は、売買・貸借を問わず37条書面の必要的記載事項です。建物の貸借を媒介した場合、この事項を必ず記載し、契約の各当事者（貸主・借主）に交付する義務があります。
選択肢2：誤り
「引渡しの時期」は、35条書面（重要事項説明）には含まれず、37条書面の必要的記載事項です。重要事項説明で伝えていたとしても、37条書面への記載を省略することはできません。
| 35条書面 | 37条書面 | |
|---|---|---|
| 引渡しの時期 | × | ◯（必要的） |
選択肢3：誤り
相手方が宅建業者であっても、37条書面の作成・交付・宅建士による記名という規制は、通常の取引と同様に適用されます。「業者間だから省略できる」という思い込みは誤りの典型パターンです。
選択肢4：誤り
「金銭貸借のあっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置」は、売買における37条書面の任意的記載事項です。あっせんに関する定めがある以上、その内容を記載する必要があります。
正解：1
問題２（令和1年問34）
宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 宅地建物取引業者が自ら売主として建物の売買を行う場合、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額として売買代金の額の10分の２を超えない額を予定するときは、37条書面にその内容を記載しなくてよい。
- 宅地建物取引業者が既存住宅の売買の媒介を行う場合、37条書面に当該建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を記載しなければならない。
- 宅地建物取引業者は、その媒介により売買契約を成立させた場合、当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めについて、37条書面にその内容を記載する必要はない。
- 宅地建物取引業者は、その媒介により契約を成立させ、37条書面を作成したときは、法第35条に規定する書面に記名した宅地建物取引士をして、37条書面に記名させなければならない。
解説
選択肢1：誤り
「損害賠償額の予定又は違約金に関する定め」は37条書面の任意的記載事項ですが、定めをした以上は必ず記載しなければなりません。予定額が代金の10分の2以内という適法な範囲に収まっていることと、記載義務があるかどうかは別の問題です。適法だからといって記載を省略できるわけではありません。
選択肢2：正しい
既存住宅について「建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が確認した事項」は、売買における37条書面の必要的記載事項です。この事項は貸借では不要という点も、あわせて押さえておきましょう。
選択肢3：誤り
「租税その他の公課の負担に関する定め」は、売買における37条書面の任意的記載事項です。定めがあれば記載が必要であり、「記載する必要はない」という記述は誤りです。
選択肢4：誤り
35条書面と37条書面はいずれも宅建士の記名が必要ですが、同一の宅建士である必要はありません。それぞれ別の宅建士が記名しても問題ないという点が頻出のひっかけです。
正解：2
覚えるポイント：必要的記載事項と任意的記載事項の一覧
2問を通じて出てきた記載事項を整理します。
| 記載事項 | 区分 | 売買 | 貸借 |
|---|---|---|---|
| 当事者の氏名・住所、物件の表示、代金・借賃の額・支払時期・方法、引渡しの時期 | 必要的 | ◯ | ◯ |
| 移転登記の申請の時期 | 必要的 | ◯ | × |
| 当事者双方が確認した事項（既存住宅） | 必要的 | ◯ | × |
| 損害賠償額の予定又は違約金に関する定め | 任意的 | △ | △ |
| 租税その他の公課の負担に関する定め | 任意的 | △ | × |
| 金銭貸借のあっせんが成立しないときの措置 | 任意的 | △ | × |
必要的記載事項は「定めの有無を問わず必ず書く」、任意的記載事項は「定めがあるときだけ書く（省略はできない）」という区別を、まず正確に押さえることが重要です。
よくある勘違い
- 「重要事項説明で言ったから37条書面は省略できる」という勘違い：35条書面と37条書面は別の書面であり、記載義務も独立しています。
- 「業者間取引だから簡略化できる」という勘違い：相手方が宅建業者であっても、37条書面の作成・交付・宅建士の記名義務は原則として変わりません。
- 「上限内に収まっているから記載不要」という勘違い：損害賠償額の予定が適法な範囲内であることと、37条書面への記載義務があることは別の話です。
- 「35条書面と37条書面の記名者は同一人物」という勘違い：法律上、両方の書面に記名する宅建士が同一である必要はありません。
まとめ
今回の2問は、37条書面の必要的記載事項と任意的記載事項の区別、そして35条書面との違いを、具体的な事例を通じて確認するものでした。「引渡しの時期」のように35条書面にはなく37条書面にだけある事項、逆に「租税の負担」のように定めがあるときだけ書く任意的記載事項など、パターンを整理しておくと初見の事例問題にも対応しやすくなります。
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次回予告
次回㊱では、8種制限の応用・事例問題を取り上げる予定です。
一緒に学んでいきましょう！
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